Deze paragraaf gaat op hoofdlijnen in op de visie, de uitvoering, de resultaten en risico’s van het grondbeleid. Het Herfstbericht Vastgoed 2024 (hierna: Herfstbericht) gaat uitgebreider in op de uitvoering van het actief gevoerde grondbeleid.
Visie
In maart 2024 heeft de raad de nota grondbeleid 2024 vastgesteld. Grondbeleid is een middel om bestuurlijke ambities waar te maken. In lijn met het raadsprogramma 2022-2026 geeft het nieuwe grondbeleid ruimte voor een actieve grondpolitiek, specifiek om de vitaliteit van de kernen te versterken. De nota geeft het afwegingskader (welke houding en welke rol), de inzet van grondbeleidsinstrumenten en de wijze van verantwoording.
Het grondbeleid levert een bijdrage aan beleidsvelden die voor de gemeente van belang zijn, zoals leefbaarheid, wonen, economie, groen, verkeer en financiën. De beoogde doelstellingen van de ruimtelijke plannen en specifieke beleidsvelden zijn verwoord in de verschillende programma’s uit de begroting. Het grondbeleid is voornamelijk dienstbaar aan wonen en economie.
Uitvoering
De gemeente zet haar grondbeleid als middel in om bestuurlijke ambities en beleidsdoelstellingen op het gebied van de kernopgaven uit het raadsprogramma 2022-2026 op o.a. leefbaarheid, wonen, economie en duurzaamheid te realiseren. De gemeente heeft in 2024 15 actieve grondexploitaties, twee voorbereidingskredieten en bij het Herfstbericht ligt voor om een derde voorbereidingskrediet te openen om de haalbaarheid van de tweede fase van de Meistraat te onderzoeken. Daarnaast faciliteert de gemeente tal van private initiatieven.
Grondexploitaties
Het college voert binnen de kaders van de raad de grondexploitaties en legt hierover verantwoording af aan de raad. Het college actualiseert twee keer per jaar de grondexploitaties en rapporteert hierover aan de raad in de Begroting en de Jaarrekening (paragraaf grondbeleid) en het Herfstbericht en Zomerbericht Vastgoed (hierna: Zomerbericht).
Tegelijk met de Begroting 2025-2028 wordt ook het Herfstbericht voor vaststelling aangeboden aan de raad. Het Herfstbericht geeft inzicht in de voortgang van de grondexploitaties, de meerjarige prognose van de grondexploitaties, de risicoanalyse, het verwachte verloop van de algemene reserve grondbedrijf (hierna: ARG) en de voorziening verlieslatende exploitaties (hierna: VVE). In het Herfstbericht is ook de publicatielijst voor gemeentelijk vastgoed opgenomen. De begrotingswijzigingen (2024 en volgende jaren) zijn onderdeel van het Herfstbericht en worden ter vaststelling aangeboden aan de raad.
De geactualiseerde grondexploitaties worden afgezet tegen de laatst vastgestelde grondexploitaties (Zomerbericht 2024 / Jaarrekening 2023).
Financiële resultaten en verwachte winstneming
In onderstaande tabel staan de (verwachte) financiële resultaten van de geactualiseerde grondexploitaties.
NCW = netto contante waarde per 1 januari 2024
EW = eindwaarde per 31 december van het verwachte eindjaar
In 2024 is de grondexploitatie van de Stationsstraat/Haspelweg geopend. Naar verwachting worden 3 grondexploitaties eind 2024 afgesloten, 5 grondexploitaties in 2025, 2 grondexploitaties in 2026, 4 grondexploitaties in 2027 en 1 grondexploitatie in 2029.
Het verwachte verlies heeft een omvang van € 9,0 mln op contante waarde. Het verlies wordt afgedekt met de VVE op eindwaarde. Dit betekent dat de omvang van de VVE gelijk moet zijn aan de verwachte verliesnemingen in de periode 2024 t/m 2028 en dit is € 9,1 mln. Daarom moet er in 2024 € 6.000 aan de VVE toegevoegd worden vanuit de ARG.
Verschillen ten opzichte van de Jaarrekening 2023
Rente
De commissie BBV heeft de regels voor de rentetoerekening aan de grondexploitaties bijgesteld. De gemeente berekent de rente in 2024 met de WACC (2,8%). Vanaf 2025 hanteert de gemeente de rekenrente (1,0%). Dit is de nieuwe beleidslijn vanaf 2025 voor de rentetoerekening aan de grondexploitaties. Deze beleidslijn is verwerkt bij de actualisatie van de grondexploitaties van het Herfstbericht.
Bouw- en woonrijp maken
De kosten voor het bouw- en woonrijp maken zijn bijgesteld. Bij de grondexploitatie van de Kleine Bottel zorgt dit voor een voordeel. Bij de grondexploitaties van de Meistraat en de Willige Laagt voor een nadelig effect.
Grondopbrengsten
De grondopbrengsten worden jaarlijks bijgesteld. Dit heeft geleid tot een hogere opbrengstenstijging dan verwacht.
Voor gedetailleerde informatie over de actieve grondexploitaties wordt verwezen naar het Herfstbericht Vastgoed 2024.
Risico’s
Het beleidskader grondexploitaties beschrijft het risicomanagement binnen het grondbedrijf. Risico’s worden op twee niveaus onderscheiden, namelijk programmarisico’s en projectrisico’s.
Risico’s worden primair opgevangen met de te verwachten winsten uit de grondexploitatie. Als de winstpotentie onvoldoende is, worden ze opgevangen in de ARG. Op dit moment zijn de ARG en de winstpotentie van voldoende omvang om de risico’s zoals die zijn geformuleerd, af te dekken.
Voorbereidingskredieten
De raad heeft twee voorbereidingskredieten beschikbaar gesteld. Naar verwachting wordt het haalbaarheidsonderzoek voor de uitbreiding van Kranenmortel-Zuid eind 2024 afgerond. Hierna volgt een raadsvoorstel om een grondexploitatie voor deze locatie te openen.
Het haalbaarheidsonderzoek voor het project Concentratie PDV locatie wordt in het begin van 2025 afgerond. Hierna volgt bestuurlijke besluitvorming over het eventuele vervolg.
Daarnaast ligt bij het Herfstbericht het besluit voor om een voorbereidingskrediet te openen voor het haalbaarheidsonderzoek naar de tweede fase van de Meistraat.
Samenvatting
Het geheel van alle grondexploitaties met de reserve en voorziening, die daarmee samenhangen, noemen we samen het grondbedrijf. Het hierna volgende figuur laat de financiële stromen binnen het grondbedrijf zien.
